Actualité Avocat en bail commercial: Date de prise en compte du congé donné par le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception

L’article L 145-4 du code de commerce, dans sa rédaction postérieure à la loi Pinel du 18 juin 2014, prévoit que le congé peut être donné par le locataire 6 mois avant chaque terme triennal et peut être notifié, soit par lettre recommandée avec avis de réception, soit par acte de commissaire de justice.

• Les faits :

Le locataire avait donné congé pour l’échéance triennale du 31 juillet 2016 en expédiant une lettre recommandée avec demande d’accusé de réception le 31 janvier 2016.
Cette lettre a été réceptionnée par le bailleur le 5 février 2016.

Le bailleur a alors contesté la validité du congé donné au motif que le délai de 6 mois n’était pas respecté et en conséquence a demandé au Tribunal le paiement des loyers et charges postérieurs à l’échéance triennale, estimant que le bail s’était poursuivi.

Doit-on calculer le délai à compter de la date d’expédition de la lettre recommandée ou à compter de sa réception ?

La solution :

La Cour de cassation dans un arrêt du 16 mars 2023 indique : « le congé triennal du locataire donné par lettre recommandée envoyée le dernier jour du délai dans lequel la notification doit être réalisée est régulier, si la lettre est présentée par les services de la poste aux destinataires habilités à la recevoir, peu important la date de réception par ce dernier. »

(Cass 3ème Civ. 16.03.2023, n°21-22240)

Cette solution a été rendue sous le régime précédent celui de la loi Pinel mais est considérée par la doctrine comme devant également s’appliquer depuis 2014, sur le fondement de l’article R 145-38 du code de commerce qui indique que, lorsque une partie a recours à la lettre recommandée avec demande d’avis de réception, la date de notification à l’égard de celui qui y procède est celle de l’expédition de la lettre, et à l’égard de celui à qui elle est faite, la date de première présentation de la lettre. Lorsque la lettre n’a pas pu être présentée à son destinataire, la démarche doit être renouvelée par acte extrajudiciaire.

• Le Conseil :

La notification d’un congé par le locataire doit par précaution être réalisée par signification d’huissier (commissaire de justice) pour éviter toute discussion sur la date d’effet du congé.
En effet, si le courrier recommandé n’est pas reçu par son destinataire, le locataire doit de toute façon mandater un commissaire de justice pour faire signifier ce congé : autant le faire directement et éviter de prendre le risque que le congé délivré ne soit pas valable et s’exposer à continuer son bail commercial sur une nouvelle période de 3 ans.

Pour toute question ou toute difficulté consultez votre avocat en bail commercial à Toulouse : https://www.durrieux-avocat.fr/baux-commerciaux